VOS DROITS

La politique du logement est un sujet qui préoccupe les gouvernements successifs depuis l après-guerre. Malgré un patrimoine immobilier important, hérité de siècles d histoire, l accrois- sement constant de la population ainsi que l évolution des techniques de construction ont entraîné une demande croissante de nouveaux logements. Pour y faire face, l État utilise les incita- tions fiscales.

Dispositif Pinel, rappel des intérêts et limites

Côté fiscalité La loi Pinel permet à un contribuable de bénéficier d une réduction fiscale en contrepartie d un investissement dans l immobilier neuf et d un engage- ment de location sous certaines condi- tions. Les pourcentages de réduction varient en fonction de la durée d en- gagement de 6, 9 ou 12 ans. À cela s ajoute le montant du loyer fixé en fonction de la zone géographique de l investissement, selon qu il dépend de la zone A, B, etc.

Le Pinel accorde une « subvention » (sous forme de réduction fiscale réin- jectée dans le projet) au contribuable qui investit dans un logement neuf. Si on limite sa recherche, selon un critère fiscal, la meilleure opération consisterait à acheter un bien le moins cher possible en zone A pour limiter l effort d épargne. Mais c est oublier la règle d or dans l immobilier : la situation. Si les incitations fiscales permettent de faire de bons investissements immobi- liers, malheureusement, de mauvaises expériences relayées par les médias contribuent à donner mauvaise presse à ce type d investissements. Nombreux sont les témoignages qui ont alerté sur les erreurs à ne pas commettre La vigilance est donc de mise. Côté patrimoine

Afin d éviter ces pièges, notez que tout investissement immobilier doit se faire en analysant des critères précis : attractivité du secteur, bassin d emplois, potentiel et valeur locative, perspectives de revente, etc. Si l on tient compte de l ensemble de ces facteurs, le dispositif Pinel prend alors tout son sens.

En effet il permet d'augmenter l offre locative décente à prix raisonné sur un secteur qui en manque cruellement. La Rochelle, la favorite

La Rochelle est une zone locative tendue, dotée d un bassin d emploi dynamique dans le numérique, le tou- risme et le nautisme. Avec plus de 4 000 000 de visiteurs* chaque année et environ 140 000 habi- tants sur la communauté d aggloméra- tion, La Rochelle bénéficie d un marché immobilier porteur. Élue meilleure « ville moyenne où il fait bon étudier » par le magazine L Étudiant en 2020, ce ne sont pas moins de 14 000** étudiants chaque année dont une partie peine à se loger. Par ailleurs, l effet Covid a fait émer- ger une population de « télétravail- leurs » à la recherche d un cadre de vie agréable.

Enfin, si l on ne peut garantir ou prédire l évolution du marché de l immobilier, celui de La  Rochelle n a pas baissé malgré les différentes crises traver- sées, bien au contraire. Ainsi, le prix du mètre carré à La  Rochelle** a encore fortement augmenté entre mars 2015 et mars 2022. L approche de l investissement immo- bilier est propre à chacun en fonction de ses objectifs et de sa situation. Chez Médiatim Promotion, nous l envi- sageons sur le long terme. Promoteur, commercialisateur, mais aussi gestionnaire locatif, syndic de copropriété et agence immobi- lière traditionnelle, nous mettons un point d honneur à accompagner nos clients tout au long de leurs projets immobiliers.

Pinel +

Le gouvernement a décidé de faire évoluer le dispositif Pinel, qui sera remplacé, après une période de transition, par un « Pinel + » ayant vocation à avantager la construction d immeubles « écologiques ». En effet, plusieurs critères supplémentaires viendront se rajouter à ceux déjà existants (décret du 18/03/2022) : une qualité environnementale supérieure avec des objectifs accrus de performance énergétique (RE 2020) ; mais aussi une surface minimum par typologie, un espace extérieur obligatoire et, à partir de trois pièces, une double exposition imposée. En résumé : si l objectif est louable, ces nouvelles contraintes vont mécaniquement renchérir le coût d achat du fait des surfaces minimum et des nouvelles normes, dans un contexte général déjà tendu et de hausse des coûts de construction. Le « Pinel + » risque fort d être un faux ami. Pour obtenir une réduction fiscale équivalente à celle de 2022 en Pinel, il faudra dépenser plus. *Source : office du tourisme La Rochelle ** Source : université de La Rochelle

Taux de réduction de la loi Pinel en 2021, 2022, 2023 et 2024

2021 2022 2023 2024

6 ans 12 % 12 % 10,5 % 9 %

9 ans 18 % 18 % 15 % 12 %

12 ans 21 % 21 % 17,5 % 14 %

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