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Le compromis de vente

La signature d un compromis de vente doit-elle se faire devant notaire, en agence ou entre particuliers ? Contrairement à la signature de l acte définitif qui doit obligatoirement être authentique, c est-à-dire signée devant notaire, le compromis de vente peut être signé sans l intervention d un notaire. Il est néanmoins vivement recommandé de faire appel à un professionnel (agent immobilier ou notaire). Comme indiqué plus haut, le compromis est une étape clé qu il convient de ne pas négliger et il est indispensable de pouvoir être accompagné par un professionnel. Si les conditions de la vente ont été arrêtées de particulier à particulier, votre notaire se chargera de la rédaction du compromis de vente.

Qu est-ce que les conditions suspensives ? Une condition suspensive est, comme son nom l indique, une condition qui suspend les effets du compromis. Autrement dit, tant que la condition n est pas levée, le compromis n a pas d effet. Une fois la condition levée, le compromis prend effet rétroactivement à la date à laquelle il a été signé.

Qu est-ce que le délai de rétractation ? Comme indiqué plus haut, seul l acquéreur bénéficiera d un délai de rétractation. Ce délai, prévu à l article L. 271-1 du code de la Construction et de l Habitation, est de 10 jours. Il commencera à courir le lendemain de la première présentation du courrier recommandé adressé par l agent immobilier ou le notaire ayant rédigé le compromis de vente. Pendant ce délai, l acquéreur pourra finalement renoncer à l acquisition, sans aucune justification, et sans aucun frais à sa charge.

Quelles sont les conditions suspensives légales pour signer un compromis de vente ? Il existe différents types de conditions suspensives : Les conditions dites de droit commun, qui seront identiques sur tous les dossiers de vente. Il s agit des conditions indispensables à la vente et il appartient au notaire de s assurer de leur levée (vérification du titre de propriété, de la situation hypothécaire du bien, des règles d urbanisme, des servitudes, etc.). Il ne sera pas possible, ni pour le vendeur, ni pour l acheteur, de renoncer à ces conditions. Les conditions suspensives particulières. Il s agit là des conditions généralement prévues pour la protection de l acquéreur. Chaque dossier est différent, et il peut n y avoir aucune condition particulière. Classiquement, nous retrouvons dans la plupart des dossiers la condition de financement. En effet, cette condition suspensive est prévue par la loi Scrivener, et sauf renonciation expresse par l acquéreur, elle sera donc systématiquement prévue dans le compromis de vente. D autres conditions suspensives sont possibles, et pourront être rédigées par votre notaire au cas par cas. En la matière, la seule limite est de s assurer que la réalisation de la condition suspensive à prévoir ne dépend pas de la seule volonté de celui à qui elle profite.

Quelle est la durée d un compromis de vente ? Le compromis n a en principe aucune durée de validité, la vente étant faite comme nous venons de le voir. Toutefois, il est d usage de prévoir une date butoir pour la signature de l acte authentique, c est-à-dire l acte de vente définitif chez le notaire.

Cette durée est généralement de 3 mois et permet : À l acquéreur d obtenir son financement, Au vendeur d organiser la libération du bien,

si nécessaire, Au notaire de constituer le dossier administratif

(notamment purge des droits de préemption qui peuvent être longs) et de rédiger l acte définitif.

Ce délai théorique peut être, à la convenance des parties, rallongé. Nous parlons alors de vente longue, sur plusieurs mois voire plusieurs années selon les situations. Il peut être également raccourci dans certains cas très précis (l acquéreur finance le bien au moyen de ses fonds personnels / le notaire n a aucun droit de préemption à purger / le bien est déjà libre d occupation). Quelle que soit votre situation, il est important d évoquer clairement vos impératifs à votre notaire avant toute signature de compromis.

VOS DROITS

Quels sont les documents qui doivent être annexés dans le compromis de vente ?

De manière générale, il conviendra d annexer au compromis de vente tous les documents nécessaires à renseigner utilement l acquéreur sur le bien objet de la vente, de manière à s assurer que le vendeur a rempli son obligation d information à l égard de l acquéreur, et que le consentement est parfaitement éclairé. Aucune liste préétablie, votre agent immobilier et/ou votre notaire sauront vous indiquer les pièces nécessaires à votre dossier. Notez que certaines pièces seront obligatoirement annexées au compromis. Il s agit des diagnostics techniques du bien. Là encore, il est recommandé de consulter un professionnel qualifié (diagnostiqueur) avant toute mise en vente de votre bien, afin de connaître les diagnostics obligatoires selon les caractéristiques du bien vendu.

Pendant le délai de rétractation, l acquéreur pourra renoncer à

l acquisition, sans aucune justification, et sans aucun frais

à sa charge.

Réponses d expert

Vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves et vous êtes à l étape antérieure à la signature de l acte authentique de vente : le compromis de vente. En tant que futur acquéreur, il est important de bien connaître les principes de cet avant-contrat, ce qu il implique. Éclairages de notre expert, maître Romain Chichery, notaire.

Qu est-ce qu un compromis de vente ? Existe-t-il d autres types d avant-contrats ? Un compromis de vente est l avant-contrat le plus fréquemment utilisé car il engage autant le vendeur que l acheteur dans le processus de vente. Cet avant-contrat permet, de manière équilibrée, de définir les conditions d une vente en prévision de la signature de l acte authentique (vente définitive chez le notaire).

Un compromis de vente vaut-il vente ? Oui, le compromis engage irrévocablement le vendeur et l acheteur, et fixe définitivement les conditions de la vente. Sous réserve toutefois du délai de rétractation de l acquéreur prévu à l article L. 271-1 du code de la Construction et de l Habitation, et par ailleurs de la bonne réalisation des différentes conditions suspensives. En revanche, le vendeur lui, ne dispose d aucune faculté de rétractation. Une fois le compromis signé, la vente est donc faite. Seul le transfert de propriété est différé, à la signature de la vente définitive chez le notaire. C est à cette date signature de l acte authentique que le transfert de propriété et la remise des clés s opèrent, contre paiement du prix. Bien évidemment, la situation personnelle des parties peut nécessiter l adaptation de cette règle de principe, et votre notaire pourra vous conseiller sur les modalités à prévoir.

Maître Romain Chichery, Notaire à La Rochelle